A la hora de emprender un negocio, es fundamental tener en cuenta dos premisas:

Lo primero determinará la captación y fidelización de clientes y lo segundo su permanencia y mayor rentabilidad.
Una vez que hemos encontrado el inmueble que dará forma a nuestro negocio debemos prestar atención al contrato que firmaremos.
A continuación expongo una serie de recomendaciones a la hora de firmar tu contrato de alquiler de local para tu negocio:

La distinción entre ambos es fundamental en caso de reclamación judicial.
• Arrendamiento de local de negocio: El propietario podrá interponer demanda de desahucio por impago y reclamación de rentas de acuerdo a la conocida como “Ley de desahucio express”, amparándose en la Ley de Arrendamientos Urbanos y supletoriamente en el Código Civil. Esto se traduce en un procedimiento ágil que minimiza las posibilidades de oposición en caso de impago por parte del demandado, en este caso el inquilino. El contrato de local de negocio sólo será el idóneo cuando el inmueble arrendado se encuentre libre de instalaciones y/o maquinaria que permita llevar a cabo una actividad en concreto, esto es, un local vacío.
• Arrendamiento de industria: Ambas partes quedan sometidas a lo pactado en el contrato, y en su defecto al Código Civil. . Está excluida la aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos y no será procedente la tramitación de reclamación judicial con apoyo en la conocida como “Ley de desahucio express”. El procedimiento se vuelve más complejo y las posibilidades de oposición por parte del demandado/arrendatario son amplias. El contrato de industria será el idóneo cuando además del arriendo del local se esté cediendo el uso de maquinaria y/o instalaciones imprescindibles para el desarrollo de la actividad: cámaras frigoríficas en una pastelería, amasadoras en una panadería, cortadoras en una carnicería, etc.

En muchas ocasiones, los inquilinos de un local de negocio, emprendedores precavidos a la hora de arriesgar, cometen el error de pactar un contrato de un año de duración “por si las cosas van mal”.
En un contrato de estas características, lo más probable es que el inquilino tenga que:
• Abonar una fianza mínima de dos mensualidades, perdiéndola en el caso de abandono del local antes del tiempo establecido
• Pagar la totalidad de la renta si no se cumple dicho plazo
• Realizar las reformas necesarias para la adecuación del local a la actividad deseada, con suerte, disfrutando de un mes de carencia.
Mi recomendación es que amplíen la duración del contrato a cambio de negociar mejores condiciones económicas. ¿Por qué? Porque la fianza, las penalizaciones por plazos inferiores a un año y las reformas son elementos que forman parte de la inversión, puntos que el emprendedor tiene que tener en cuenta. Además, alguno de esos “gastos” tienen un tratamiento fiscal que también es conveniente tener en cuenta a efectos de deducciones y amortizaciones.
¿Cómo minimizamos esos riesgos?
Pactando un importe de renta baja que sea revisable en un plazo determinado y siempre de acuerdo a unos parámetros previamente fijados y determinados en nuestro contrato.
Con esto obtendremos que nuestro importe de fianza se minore, al igual que el riesgo en caso de que se produzca el cierre en un plazo inferior al año, fantasma del que nos estaremos alejando porque estaremos construyendo nuestro propio pulmón para dar aire al día a día de nuestro negocio.
Por otro lado, al propietario, probablemente también empresario, le interesa alquilar su local a un emprendedor solvente, con expectativas de permanencia en el mercado y razonable en sus negociaciones…nada que ver con el emprendedor “oportunista” con escasas aspiraciones de permanencia.

Es frecuente que el emprendedor, impaciente por iniciar la actividad y, generalmente, movido por la buena fe y el miedo a que “pase algo y se quede sin local”, no preste atención a los diferentes gastos inherentes al contrato de arrendamiento de local de negocio:
• Suministros: aquellos gastos susceptibles de ser individualizados mediante contador (agua, luz…). Generalmente los paga el arrendatario (puede pactarse otra cosa). Mi recomendación es que el inquilino sea quien facilite su propia cuenta bancaria a las compañías suministradoras. Así evitamos:
• Problemas en la determinación de cantidades.
• Que el inquilino no quiera reconocer que se han enviado dichos recibos.
• Que el propietario se olvide y los reclame “todos a la vez”.
Es fundamental solicitar al Ayuntamiento previamente a la firma del contrato, si dicho inmueble está al corriente de los pagos de suministros.
• Gastos de comunidad: generalmente estos recibos no son muy elevados. ¿quién los paga? Normalmente el propietario (puede pactarse otra cosa). Lo razonable, es que los gastos extraordinarios (derramas extra), sean por cuenta del propietario.
• Cambio de contador: a partir del 1 de enero 2016, por transposición de Directiva Europea va a ser obligatoria la instalación de contadores de calefacción individuales. Probablemente, esto no afecta a los locales (muy pocos cuentan con estas instalaciones) pero es fundamental que se establezca por contrato quién carga con esos gastos.
• Impuesto sobre Bienes Inmuebles: salvo pacto en contrario, los suele abonar el propietario.
• Tasa por basuras y alcantarillado: salvo pacto en contrario, los suele abonar el propietario.

Se aplica la ley de Arrendamientos Urbanos. A modo de resumen:
• Obras iniciales para adecuación de la actividad: por cuenta del arrendatario y, generalmente, bajo supervisión técnica cuando ésta sea necesaria por imperativo legal. Es recomendable añadir en los contratos que exijan la intervención de técnico competente en caso de obras “cuando ésta sea imprescindible por imperativo legal”. No es lo mismo una instalación eléctrica que un cambio de suelo o un acondicionamiento básico.
• Obras de conservación: el propietario está obligado a realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar el local y pueda ser utilizado normalmente por el inquilino, salvo que el deterioro lo haya causado éste o el local haya quedado destruido por causas de las que no es responsable el propietario (incendio, inundación, etc.). En estos casos el arrendador no tendrá derecho a elevar la renta en estos supuestos.
El arrendatario está obligado a soportar las obras de conservación que sean urgentes y no puedan esperar a la finalización del contrato de arrendamiento. En estos casos puede solicitar una disminución de la renta.
• Reparaciones: a cuenta del arrendatario y que sean consecuencia del uso normal y ordinario del inmueble.
• Obras de mejora: aquellas que afectan a la higiene, salubridad y comodidad de local y de los que lo utilizan.
El arrendatario está obligado a tolerarlas y el propietario debe notificar al inquilino con al menos 3 meses de antelación, el objeto de las obras, su comienzo, duración y coste previsible. Una vez recibida esta comunicación, el arrendatario podrá desistir del contrato en el plazo de 1 mes, salvo que estas obras apenas afecten al local. Si el arrendatario opta por desistir del contrato, éste finalizará en el plazo de 2 meses sin que en este tiempo puedan iniciarse las obras.
Si el inquilino decide soportar las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte del local que no pueda utilizar, así como a una indemnización por los gastos que las obras le obliguen a realizar.

Una de las cláusulas que siempre encuentro en cada contrato que reviso es aquella que permite “acceder al inmueble al propietario o a cualquier persona designada por éste a comprobar el estado del inmueble”. Pues bien, desde mi punto de vista, esto contraviene claramente una de las obligaciones esenciales que, por Ley, tiene el propietario que cumplir: “mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento”.
¿Por qué suelo eliminarla?
La fianza es garantía suficiente de los posibles daños en el local y ésta no será devuelta si, al final del arriendo, el propietario comprobase algún desperfecto o quedase algún impagado que compensar. Entiendo que en muchas ocasiones los propietarios “tiran” de modelos de contratos y ésta suele encontrarse como si de una cláusula de estilo se tratase, pero nada más lejos de la realidad: contraviene una obligación esencial para el propietario y supone una perturbación para el arrendatario.
En la misma línea se encuentran aquellas cláusulas que establecen “que el arrendatario se compromete a permitir la colocación de carteles promocionando el local durante dos meses antes de la finalización del contrato y a permitir la entrada de visitas”, todo ello, se entiende, para que el propietario pueda arrendar el local.
Estas previsiones son abusivas y deben ser eliminadas ya que, entiendo, si durante esos dos meses el arrendatario no va a ver minorado el importe de su renta no veo por tanto por qué ha de ver minorados sus derechos.